惠州，大湾区的最后一片价值洼地！

作者在广州南沙考察近照

      惠州是全国十大最宜居城市之一，素有"岭南名郡"和"半城山色，半城湖"之誉。东江从惠州市中心弯绕而过，支流和湖泊形成江南特有的网状美丽山水之城。

 

 

 

      惠州拥有黄金海岸线281公里，阳光充沛，气候温和，属亚热带季风气候区，年平均气温22度。惠州坐北朝南，山海江河湖泊优美的自然环境决定惠州最宜居海滨城市。

      据2019年GDP数据显示，惠州有着高达4177.41亿元的GDP总量，排名全国大陆地区前53强，广东省第五强市。

      在深圳工作的、东三省的朋友经常咨询，请问徐老师，我在惠州哪里买房好? 惠州的投资价值又在什么地方？回答这些问题之前我们先研究一下惠州的自然环境，庄子有句名言很好，大道合乎自然。

 

       一，惠州自然地貌与位置

       惠州，北部背靠罗浮山、南昆山，南临大亚湾，东部有莲花山，西部银瓶山，境内东江蜿蜒100多公里，位置在珠江三角洲、粤港澳大湾区东岸。惠州毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，是珠江三角洲中心城市之一。

       二，惠州的核心价值和发展方向

       从地理地貌就可看出，三面环山，南部是开阔地区，也就说惠州发展向南，价值向南 ! 

       惠州北边有罗浮山和南昆山大山脉阻挡，西边有银瓶山阻挡，东边有莲花山脉阻挡，向南发展是必然选择，将来与深圳坪山对接连成一片。

       惠州老城区有西湖著名风景区，是苏东坡被贬官在惠州时按杭州西湖比例修建的，地段很好，但被老建筑所覆盖，没有新房可买可惜了。

       惠州市政府为了打造新惠州，在东江支流西枝江的金山湖建造了高起点高品质的金山湖的南部新城，金山湖代表了惠州未来发展的标杆，金山湖是新惠州城市中心的名片和核心资产 !金山湖的核心价值是自然环境和配套，惠州市举全市之力去高规划和资金投入所决定的。其它地方都是非核心区域，个人投资方向跟着政府投资和规划走就是正确的。买房自住和投资选择核心资产金山湖好。

 

 

       同时，由于交通方便，配套完善，环湖而居。闹中带静也是居住的最好选择，投资附加值也较高。

       东江水质好，江面宽阔平均800多米，江景资源是不可再生稀缺资源，江北配套完善，交通方便。所以，江北沿江也是优质资产。

       根据惠州山水资源、人口、业产和金融水平惠州买房价值选择总结为二句话。

       一横一竖，一个湖。

       一横，就是江北CBD沿江。

       一竖是重点，也就是黄金一竖，就是金山大道经金山一桥、湖心岛、金山二桥沿金山大道南、经奥林匹克体育中心鸟巢，最后到东江学府惠州一中，以金山大道为中心宽度4公里为长带区域。由金山湖和金山水廊组成。

 

 

       一湖，就是金山湖和环金湖及西枝江流域。

       一横一竖一个湖。这句话很实用，这是惠州十多年的买房经验总结，经实践证明了的买房点金锁匙。记住了，就不会跑偏和被坑 !

       三，惠州是深圳的卫星城，买房跟着高铁走

       惠州是临深的卫星城，深圳市中心距惠州市中心95公里。由于深圳高价房的溢出效应，惠州房价近五年翻了三倍，惠州承接了深圳大批刚需购房者。惠州全市购房者深圳客占了55%，其它外地人占10%，其中比例最高的大亚湾深圳客占了90%以上。

 

       由于惠州不限购，只有三年限售，是粤港澳大弯区唯一不限购的城市。

       2020年而随着新冠疫情防控工作进入常态化阶段，惠州楼市可以说是逐渐达到了新的高点。据中原地产数据显示，2020年惠州市成交新房超16万套，不仅创下历史新高，成交量领跑大湾区居广东省第一。

       商品集散地，有“粤东门户”之称 。

       惠州市总面积11599平方公里，下辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县共计5个县级行政区，此外还设有仲恺高新技术产业开发区、大亚湾经济技术开发区两个国家级开发区（非行政区），2019年末全市常住人口488.00万人，人口流入较慢。

       2015年末，惠州全市常住总人口为475.55万人。与2010年第六次全国人口普查的总人口惠州GDP为3830亿元，在广东省排名第五。

       由于城市人口规模较小，人口净流入增量也小，制约了惠州的经济发展。很多深圳人买了又不住的房子占了相当一部分，造成了惠州空置房居高不下，最为严重的在大亚湾，以前是全国闻名的睡城。

       还有就是惠州的高科技业产业和金融水平与深圳差距较大，人口和经济、产业与政策都不支撑惠州房价的连续高速上涨。

       世界是公平的，有失必有得。但这并不影响惠州慢城休闲的舒适度，或许在快节奏生活的深圳就要找的这种心旷神怡的悠闲的感觉，慢其实也是一种享受。

       惠州又是名副其实的高铁之城。预计到2020年左右，惠州境内将形成“3条高铁线路9座高铁站”的路网格局。其中赣深高铁分别设置博罗北、惠州北和仲恺站3个站点。

       广汕高铁设置罗浮山、博罗、惠城南、惠东西4个站点。已建成通车的厦深高铁布局惠州南、惠东站2个站点，共计布局3条线路9个高铁站。并且，通过站点间联络线的设置，惠州北站等多个站点将形成枢纽，让惠州多个区域实现与广州、深圳等发达地区的快速接驳。

 

       根据不同工作地点和高铁的布局，下面提供买房选择建议:

       1、对于深圳上班族而言，工作在坪山的工薪族，可选择距离5公里内的就近的大亚湾西区买房。

       2、在深圳坪地和坑梓工作的工薪族距离公里，选择在惠州新墟镇6公里内就近买房。

       3、在深圳福田、罗湖和南山市中心工作的工薪族由于距离惠州市中心约100公里，靠开车或坐公交车上下班是不现实的。还有外省购房者，选择高铁站买房还是比较靠谱的 。例如金山湖、凯旋城和惠州南。这里提醒一下，杨村高铁站也叫博罗北站，属农村乡镇没有什么配套，虽然房价才5000多元，但还是不宜投资的。

       还有一点，不赞成选择将来规划中的地铁去买房，容易被坑。惠州地铁喊了近20年，发改委现在同意把深圳14号延长线到惠阳白云新城，但至今还在规划和协调中。这是惠州一时难于解决的问题，但房价己经提前涨上去了，透支了未来。我们应现实点，不要跟风去做高位接侠。惠州金山湖还有价值的选择。所以说，我们改变不了世界，但可以改变自己。一念天堂，一念地狱。

 

 

       五，惠州有最美的海岸线和沙滩

       东三省喜欢冬季来海边度假的候鸟朋友，可选择惠东县海边双月湾，自然条件可与三亚媲美。

       休闲度假有美丽的大亚湾十里黄金海岸、惠东巽寮湾、双月湾。冬天最低气温为3~5度，夏季最高气温35度左右海性调节气候。房价只有三亚海景房的三分一。海景房作为情怀房是可以的。由于远离市区没有配套，基本上没有二手市场，所以基本上没有投资价值。

 

       六，惠州买房子注意事项

       1、惠州新购商品房(含二手房〉规定，自领取房产证之日起三年内不得转让的限售政策。

       同时惠州还有一个特点，新房从交首付到入伙一般要2年，入伙到做房产证又是1年，领证到卖出限售政策时间又是3年，新房共要6年房子才能转买。二手房也要三年后才能交易，冻结了房子的流动性，短炒房的意义不大了，只适合自住和中长线投资。

       2、惠州拥有11599平方公里土地，约是深圳的6倍，可供应土地充裕，新开建房子多，租金便宜，只有深圳的1/4左右，发展腹地广阔，很多地方还未开发。

       所以投资只能选点和线，目前不能选面。

       3、不买人气冷清的地方。

      有些地方是不适宜投资的，那些地方往往是有价无市的，打七折在二手房很难转让无人接手，出租也很难出租很容易被坑。

       4、不买远离市区交通不便，学校、医院生活配套设施不齐全的地方。

       5、售楼五证齐全，不买小开发商的楼盘。有些搂盘老板跑路了，不知找谁。

       6、不买没有政府规划的小区和老城区。

       综上所述，粤港澳大湾区价值洼地惠州欢迎你! 全国最适宜十大城市之一，惠州买房的主要特点有：

       1、惠州是全国十大最宜居城市之一，可选择性大。

       2、惠州居住属性第一，投资宜中长线持有。不建议买远离市中心区域的房子，流动性差，容易被坑。

       3、惠州城市核心价值在金山湖和江北沿江，发展方向向南。这点最重要 !

       4、深圳、广州、惠州高铁半小时生活可以实现，外地人买房随高铁走，惠州是深圳人的后花园。高铁是最好城市之间快速交通工具，但我反对把高铁当作上下班通勤工具是不现实的。因为，居家到高铁一段距离，高铁从进站到安检又是一段时间，等待验票上车又是一段时间，这个过程一般要30~40分钟，深圳至惠州路上才20分钟。到了目的车站从下车到出站，再到上班地点又要30分钟以上。所以全程一趟要花费90分钟左右，是不合算的，也是不现实的。

       通勤半经超过50公里，建议在深圳租小房，买一套大房在惠州安家，5+2的钟摆生活还是可以的。

 

 

       买房选择地段原则：

       1、惠州是全国十大宜居城市之一，更是大湾区临深卫星城适合自住和养老，具备优良的居住价值。

       2、如果从投资角度来分析，适合投资赚钱的地域就不多了。那么怎么寻找这些核心资产？最简单的就是跟着市政府的资金和规划走！惠州把真金白银重金投入到那里，你就跟着市政府的黄金通道投资才是唯一正确的！

       3、金山湖和金山水廊是惠州的市级最重要的地段，用全市之力而打造的交通、教育、医疗、环境和商业配套的新城。所以金山湖才是惠州的核心资产，房价正处于上涨通道，不但新房如华润置地和千花岛2.3万+都要靠抢，而且中央中洲花园、中海凯旋城和中洲天御二手房成交价量齐升，上涨趋势己确立，等待春节过后主升浪的到来吧！

       4、惠州其它区域风险较大，请保持谨慎！切不可相信带病毒所谓的利好消息而踩坑！这里再给我们投资的朋友打一次疫苗。
       惠州买房投资八项注意 ！
       1、惠州是全国十大最宜居城市之一，可选择性大。建议不买远离市中心和城区的房子，流动性差，很容易被坑。

       2、惠州房子居住属性第一，投资宜长线持有。

       3、惠州城市核心价值在金山湖和江北沿江，发展方向向南。这点最重要 ! 

       4、深圳、香港和广州外地顾客买房沿高铁线城区站买。惠州是高铁之城3线9站，龙岗和坪山工作沿14号地铁延长线地铁口买。

       5、买名牌开发商产品，不买小开发商产品。

       6、投资买邻深圳坪山5公里以内小区。房价落差大，有好消息时房价暴发力大!

       7、买惠州城区沿江、湖边稀缺自然资源的房子。 

       8、不买人气人气冷清的房子。

       投资是一场修行，敬畏市场，忠于价值，反向思维，顺势而为。

       当别人恐惧时贪婪，

       当别人贪婪时恐惧。

       投资核心城市房地产是普通人最快获取财富和跃升阶层的捷径，抓住时机果断置业，将是你改变自己命运的最佳选择！