为什么说一线城市房价调整后还会继续上涨
导读：
核心观点： 1. 经济周期与房地产变化是相互联系的，房价的变化是经济周期性变化的表现。 2. 货币超发引发通货膨胀是房价上涨的动力。 3. 房地产周期与美联储加息相关。 4. 房地产洗牌后分化加剧，将来重点是建设高品质好房子。 5. 纽约、伦敦、巴黎和深圳等
核心观点：
1. 经济周期与房地产变化是相互联系的，房价的变化是经济周期性变化的表现。
2. 货币超发引发通货膨胀是房价上涨的动力。
3. 房地产周期与美联储加息相关。
4. 房地产洗牌后分化加剧，将来重点是建设高品质好房子。
5. 纽约、伦敦、巴黎和深圳等国际大都市近50年的发展证明，房价短期有涨有跌， 但长期呈波浪式推进而水涨船高。
作者徐小平，资深高级房地产专家
一、房地产周期与经济周期有什么关系?
对于房地产周期，房地产业的发展总是处于一种涨与跌、繁荣与萧条的波动的发展过程之中，那么宏观经济周期和房地产周期有什么密切的联系吗？周期表现的特征又是怎么样呢？一个核心的议题就是房地产周期和经济周期之间的关系。
从理论上讲，房地产具有实物资产和虚拟资产的双重属性，其与经济周期波动之间有着天然且密切的关系，房地产价格波动会通过财富效应与信贷放大效应影响宏观经济。房地产作为居民持有的重要实物资产，首先会通过财富效应影响居民消费，并进而影响经济周期波动。
房地产的财富效应指房地产价格上涨导致居民财富增加，居民财富的增加会使得居民消费信心和消费欲望增强，从而进一步导致居民消费和总产出增加。反之亦然。而所谓的房地产周期，其实是房地产经济水平从波峰到波谷，以及各种起伏波动的周期循环体现的一种经济规律。
也是重复出现的收缩与扩张的周期性波动。宏观经济周期重要组成部分就包含了房地产周期，其实房地产周期也是经济周期在房地产领域类中一个十分重要的体现，一方面来说，房地产周期是房地产业在运行过程中所体现的经济周期，或者是说经济周期在房地产在运行过程之中，体现出来的一种经济方面的运动形式，另一方面来说，本质上面房地产周期还是经济性周期，也是房地产产业体现在经济方面的周期性特征。
首先，如果说从本质上来说经济周期指的是宏观经济收缩与扩张交替出现波谷与波峰不断循环衰退与复苏往返运行的相关状况的，它反映的主要是宏观经济在一种动态的增长过程之中，呈现出来的一种循环往复以及起伏波动的运行特征。
其次，如果从房地产角度进行分析，房地产周期其实是房地产业经济水平周期性起伏波动在这些方面的体现。所以首先房地产周期实际上面来说，其实是房地产产业领域之中出现的一种周期性的波动，所以很多人都叫房地产周期。
除此以外，房地产周期深刻反映的是房地产经济水平之中一个周期性的循环。在房地产产业在运行的过程之中，因为各种指标体现出了房地产经济水平的各种循环波动情况，最后会构成一种房地产周期的现象，苏复→高涨→调整→萧条→刺激→再复苏→再高涨→再调整→再萧条→再刺激……周而复始，就如自然界春夏秋冬的季节周期循环一样。
首先，如果说从本质上来说经济周期指的是宏观经济收缩与扩张交替出现波谷与波峰不断循环衰退与复苏往返运行的相关状况的，它反映的主要是宏观经济在一种动态的增长过程之中，呈现出来的一种循环往复以及起伏波动的运行特征。
其次，如果从房地产角度进行分析，房地产周期其实是房地产业经济水平周期性起伏波动在这些方面的体现。所以首先房地产周期实际上面来说，其实是房地产产业领域之中出现的一种周期性的波动，所以很多人都叫房地产周期。
除此以外，房地产周期深刻反映的是房地产经济水平之中一个周期性的循环。在房地产产业在运行的过程之中，因为各种指标体现出了房地产经济水平的各种循环波动情况，最后会构成一种房地产周期的现象，苏复→高涨→调整→萧条→刺激→再复苏→再高涨→再调整→再萧条→再刺激……周而复始，就如自然界春夏秋冬的季节周期循环一样。
二、深层次逻辑，通货膨胀才是导致房价上涨的根本原因！
到现在房价已经成为了全民关注的话题，因为在过去的二十年时间里中国的房价不断上涨，房价涨了一倍又一倍，从2021以来三年时间里，我国城市房价已调整30%左右，有的城市跌的更多。
但是笔者今天想要跟大家聊聊一线城市房价下跌后还会上涨吗？上涨的根本原因是什么？现在有关于分析房价上涨原因的文章在网络上到处可见，归结起来无非就是城市化人口流入、土地供应不足、房地产金融属性投资收益大等，其中大家认为供求关系是导致房价上涨的最大因素，不过在笔者看来房价上涨的根本原因其实出在通货膨胀上。
并不是说供求关系对房价没有影响，供求关系对房价肯定是有影响的，但是如果从长期的时间发展过程中来看通货膨胀才是导致房价上涨的根本因素。根据经济学的规律，只要商品在供不应求的时候价格肯定是会出现上涨，所以在以前房子这件特殊商品供不应求的时候房价自然会不断上涨。
但是这只是在某个时刻的规律，如果把房价放到时间长河里来看的话，就算供需关系平衡房价还是会因为通货膨胀而上涨，按照中国的实际情况来看的话，就算大城市的供需关系平衡那么按照现在的通货膨胀速度，大城市的房价每10年翻一倍，都是正常的。
为什么会出现这种情况呢？最主要的原因就是因为通货膨胀往往伴随着货币的超发，这就使得市场上会出现钱越来越不值钱的现象。具体的表现就是货币的购买能力越来越小，在这样的背景下就算供求关系趋于平衡甚至说供过于求了，商品的价格还是会继续上涨的。就拿柴米油盐这些生活必需品来说，像大米、食盐、食用油这些商品早就处于一个供过于求的局面了，但是这些东西的价格下跌吗？没有，不仅没有下跌反而因为货币购买能力的缩水这些商品还涨价了。
所以供求关系虽然对房子涨价有一定的影响，但是更大的原因是因为通货膨胀带来的货币贬值。就是因为在“货币贬值，不动产保值”现象的影响之下，有越来越多的人进入到房地产市场，所以房地产市场才会出现供不应求的局面，进一步导致了房价的上涨。前面已经说了就算供求关系处于平衡的状态，房价在通货膨胀的影响下还是会涨，更何况就现在的情况来看中国的大城市依旧还在不断的吸收外来人口，在不断增加的人口需求下房产仍然供不应求，那么房价上涨也是一种必然的结果。
所以在笔者看来通货膨胀才是导致房价上涨的根本原因，想要抑制房价的上涨就需要抑制通货膨胀的速度。长期看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市的房地产是其中之一。
到现在房价已经成为了全民关注的话题，因为在过去的二十年时间里中国的房价不断上涨，房价涨了一倍又一倍，从2021以来三年时间里，我国城市房价已调整30%左右，有的城市跌的更多。
但是笔者今天想要跟大家聊聊一线城市房价下跌后还会上涨吗？上涨的根本原因是什么？现在有关于分析房价上涨原因的文章在网络上到处可见，归结起来无非就是城市化人口流入、土地供应不足、房地产金融属性投资收益大等，其中大家认为供求关系是导致房价上涨的最大因素，不过在笔者看来房价上涨的根本原因其实出在通货膨胀上。
并不是说供求关系对房价没有影响，供求关系对房价肯定是有影响的，但是如果从长期的时间发展过程中来看通货膨胀才是导致房价上涨的根本因素。根据经济学的规律，只要商品在供不应求的时候价格肯定是会出现上涨，所以在以前房子这件特殊商品供不应求的时候房价自然会不断上涨。
但是这只是在某个时刻的规律，如果把房价放到时间长河里来看的话，就算供需关系平衡房价还是会因为通货膨胀而上涨，按照中国的实际情况来看的话，就算大城市的供需关系平衡那么按照现在的通货膨胀速度，大城市的房价每10年翻一倍，都是正常的。
为什么会出现这种情况呢？最主要的原因就是因为通货膨胀往往伴随着货币的超发，这就使得市场上会出现钱越来越不值钱的现象。具体的表现就是货币的购买能力越来越小，在这样的背景下就算供求关系趋于平衡甚至说供过于求了，商品的价格还是会继续上涨的。就拿柴米油盐这些生活必需品来说，像大米、食盐、食用油这些商品早就处于一个供过于求的局面了，但是这些东西的价格下跌吗？没有，不仅没有下跌反而因为货币购买能力的缩水这些商品还涨价了。
所以供求关系虽然对房子涨价有一定的影响，但是更大的原因是因为通货膨胀带来的货币贬值。就是因为在“货币贬值，不动产保值”现象的影响之下，有越来越多的人进入到房地产市场，所以房地产市场才会出现供不应求的局面，进一步导致了房价的上涨。前面已经说了就算供求关系处于平衡的状态，房价在通货膨胀的影响下还是会涨，更何况就现在的情况来看中国的大城市依旧还在不断的吸收外来人口，在不断增加的人口需求下房产仍然供不应求，那么房价上涨也是一种必然的结果。
所以在笔者看来通货膨胀才是导致房价上涨的根本原因，想要抑制房价的上涨就需要抑制通货膨胀的速度。长期看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市的房地产是其中之一。
三、房地产周期与美联储加息相关美联储的加息政策与房地产周期之间存在一定的相关性。
美联储作为全球最重要的中央银行之一，其加息决策会影响全球资本流动和市场利率水平。加息旨在控制通胀、维护货币稳定并推动经济增长。当美联储实施加息时，通常会导致国际资金流向美国，这可能会引发全球金融市场的波动，包括对新兴市场如中国的影响。中国一线城市房地产市场作为中国经济的重要组成部分，具有巨大的投资潜力。
美元加息周期可能导致国际资金从新兴市场回流美国，对中国等新兴经济体的金融市场和房地产市场产生影响。然而，中国房地产市场的集中问题并非完全由美元加息周期引起，而是受到多种因素的影响，包括用力过猛的房地产市场调控政策、内部经济结构问题、投资规模过大和过度杠杆化等。
因此，美元加息周期与中国房地产市场之间存在一定的相关性，但中国房地产市场的问题更多源于其内部因素。在分析两者之间的关系时，需要综合考虑全球经济格局、中国内部经济结构问题以及相关政策因素。这两者之间的相互作用是一个复杂的问题，需要深入研究才能得出更准确的结论。
总之，美元加息周期与中国房地产市场的集中问题并非纯粹的巧合，而是多个因素共同作用的结果。深入研究和理解这些因素对于认识全球金融市场以及中国房地产市场的运行规律具有重要意义。只有在全面分析的基础上，才能更好地应对市场风险，推动经济的持续健康发展。
四、经历了调整洗牌与分化后的楼市，一线城市高端化需求与刚需相比更受市场关爱。
北京、上海、深圳、广州等地由于地价高企、资源集中，市场逐渐趋向“全高端住宅化”，改善型高端客群亦随之成长成熟，对高价房的品质与服务要求日趋苛刻与精细化。高端住宅已不再聚焦于传统上的大、豪指标，而更趋向核心地段、环境、自然资源、产品力、附加值及人文情怀这些维度。
高端改善性需求成楼市焦点。2024年“高端好房子”成为楼市的关键词。尤其是在一线城市，无论是销售数据还是市场占比上，高端集中发力，改善需求风行，产品特色鲜明、配套资源较好的高端住宅均有着不错的热销表现。两年前似乎还是刚需扎堆的区域，目前已被高端项目覆盖一片。地价成本高，一方面催生更多高价住宅的诞生，另一方面也倒逼开发商深入挖掘产品做溢价空间和附加值。经历了洗牌与分化后的楼市，一线城市与三、四线城市拉开差距，高端化需求比刚需相更受市场瞩目。五、纽约、伦敦、巴黎和深圳近几十年房价的走势纽约市房价46年上涨9倍，伦敦房价53年上涨113倍，巴黎市房价55年上涨44倍，深圳20年上涨13倍。
美联储作为全球最重要的中央银行之一，其加息决策会影响全球资本流动和市场利率水平。加息旨在控制通胀、维护货币稳定并推动经济增长。当美联储实施加息时，通常会导致国际资金流向美国，这可能会引发全球金融市场的波动，包括对新兴市场如中国的影响。中国一线城市房地产市场作为中国经济的重要组成部分，具有巨大的投资潜力。
美元加息周期可能导致国际资金从新兴市场回流美国，对中国等新兴经济体的金融市场和房地产市场产生影响。然而，中国房地产市场的集中问题并非完全由美元加息周期引起，而是受到多种因素的影响，包括用力过猛的房地产市场调控政策、内部经济结构问题、投资规模过大和过度杠杆化等。
因此，美元加息周期与中国房地产市场之间存在一定的相关性，但中国房地产市场的问题更多源于其内部因素。在分析两者之间的关系时，需要综合考虑全球经济格局、中国内部经济结构问题以及相关政策因素。这两者之间的相互作用是一个复杂的问题，需要深入研究才能得出更准确的结论。
总之，美元加息周期与中国房地产市场的集中问题并非纯粹的巧合，而是多个因素共同作用的结果。深入研究和理解这些因素对于认识全球金融市场以及中国房地产市场的运行规律具有重要意义。只有在全面分析的基础上，才能更好地应对市场风险，推动经济的持续健康发展。
四、经历了调整洗牌与分化后的楼市，一线城市高端化需求与刚需相比更受市场关爱。
北京、上海、深圳、广州等地由于地价高企、资源集中，市场逐渐趋向“全高端住宅化”，改善型高端客群亦随之成长成熟，对高价房的品质与服务要求日趋苛刻与精细化。高端住宅已不再聚焦于传统上的大、豪指标，而更趋向核心地段、环境、自然资源、产品力、附加值及人文情怀这些维度。
高端改善性需求成楼市焦点。2024年“高端好房子”成为楼市的关键词。尤其是在一线城市，无论是销售数据还是市场占比上，高端集中发力，改善需求风行，产品特色鲜明、配套资源较好的高端住宅均有着不错的热销表现。两年前似乎还是刚需扎堆的区域，目前已被高端项目覆盖一片。地价成本高，一方面催生更多高价住宅的诞生，另一方面也倒逼开发商深入挖掘产品做溢价空间和附加值。经历了洗牌与分化后的楼市，一线城市与三、四线城市拉开差距，高端化需求比刚需相更受市场瞩目。五、纽约、伦敦、巴黎和深圳近几十年房价的走势纽约市房价46年上涨9倍，伦敦房价53年上涨113倍，巴黎市房价55年上涨44倍，深圳20年上涨13倍。
结论：过去几十年，大都市的房产跑赢印钞机，推动全球一线城市房价的上涨。总结：全球一线城市房价跑赢印钞机，从全世界大视野来观察，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。人口和经济两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨，在全球视角下一定要选择国际化大都市才具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的政策导向。房地产具有抗通胀属性，能有效分享经济增长红利；长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在我国一线城市房价短期有波动下跌调整，但从长期价值来说是稳定上涨的。
责任编辑：徐小平
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