携来沧桑起风情—华润湖贝中心旧改启动崛起特写

       2018 年 5 月 21 日， 深圳罗湖500 米高华润湖贝塔规划细节公布， 按计划设计建成后，其将可成为世界上最高的观景平台之一。

       据了解，华润湖贝塔位于罗湖湖贝旧改项目，由华润置地主导的湖贝旧改项目，总投资超300 亿元，规划总建筑面积 205.8 万平方米，将建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心， 或成为罗湖最受瞩目的城市新地标。

       湖贝，历经数百年沧桑的深圳旧村，正在携手万亿央企华润，励志不败地启动旧改，已然风情曼舞，即将豪迈崛起！

       沧桑旧村，呼唤旧改

       位处东门街道、湖贝路北面的湖贝村，由东、南、西坊组成。其中南坊最早可追溯到明成化年间 （1465— 1487 年），是深圳中心城区内保存最后、范围最大、格局最完整的一座古村落。这片长约 180 米， 宽约 120 米，面积约 1.3 公顷的老屋深巷，三纵八横地分列着500 多间古民居，以及宗祠、门楼、水井，是深圳城市发展历史所剩无几的空间物证。

从南坊南面湖贝路进入湖贝旧村，最先进入视线的是湖贝村老围门与怀月张公祠。至今， 湖贝村老围（中区） 仍保留着门框制式、用材、装饰富含明清建筑元素的老围门，后因人口繁衍，在老围基础上，又从村两侧兴建了东边头 （东区） 和西边头（西区）；再后又建禾塘村和田贝塘、新屋村。而今湖贝村住满来自四面八方、将他乡当故乡的外来人， 逢初一、十五， 逢年过节都在老围门拜谒，香火鼎盛。

       始建于明代晚期，并以湖贝村始祖十三世祖命名的怀月张公祠，兼具红色革命及教育底色，让原村民深感自豪。1924 年，周恩来等革命家率黄埔军校教导团东征时曾驻于此；1925 年，这里是工人接待站之一，成为省港大罢工工人纠察队深圳支队队部。1942 年起，怀月张公祠一直被用作小学教育场所，为湖贝及深圳地区培育了一批又一批人才。2000 年湖贝实业股份有限公司筹资再次修缮，同年申报为深圳市文物保护单位。直到今天，怀月张公祠里还住着人。

       不仅是深圳存留具有历史感的古迹，湖贝村还是一个丰富多彩的生活空间。这里有最便宜的路边排档，也有24 小时不打烊的海鲜食街；有持续28 年的粤剧小舞台，也有驰名国内诗歌界的先锋诗歌杂志；既保留着重阳祭祖吃大盆菜的纯朴民俗，亦有代表着群众文化的艺术空间。

       古村宗祠和门楼固然承载着老一代人的回忆，旧村生活纵然予人低成本的生活便捷，然而，在深圳迈向国际化大都市的进程中，作为存量寥寥的特区旧村，湖贝村非但早已无法跟进高歌猛进的时代快拍，而且布满安全隐患，村中小区楼普遍低矮，外立面非常破旧，楼间比农民房还要逼仄拥挤， 电线四处缠绕， 小车随意摆放，门口垃圾堆积……

       旧村改造是推进城市化的主题节奏，也是旧村变革的唯一出路。为了实现湖贝同在一片蓝天下的可持续发展，早于 1992 年，湖贝旧村拆迁相关事宜即已开始规划，根据《深圳市紫线规划》，村中怀月张公祠被纳入规划保护范围。

       然而，旧村改造涉及千家万户的切身利益，需要应对各类建筑主体的种种诉求。出于上述原因，湖贝旧改成为沉疴难起、忌讳莫深的凝重话题，一直让人无法直面。

直至 2011 年 1 月华润置地加入，与罗湖区委政府签订《战略合作框架协议》，将湖贝旧村片区改造纳入区“十二五”建设项目，这一尘封20 年之久的旧村改造曙光初现。

罗湖区人大代表、湖贝实业股份有限公司董事长张齐心

       城市更新，势在必行

       是为中国改革开放的原点，衔枚疾进的深圳缔造出全球都市崛起的奇迹。而作为深圳特区起源的罗湖，经过 30 多年的高速发展，率先遇到零新增建设用地的瓶颈。城市更新，成为罗湖区进行产业升级的唯一空间获取方式。 2011 年，发展站在新起点的罗湖，决定联手华润，重启立项这个存世数百年、困难重重却人心所向的旧村改造。这是一个拆迁难度极大的项目， 拆迁对象包括湖贝旧村18 个旧住宅小区、83 个市属区属大业主，以及过渡安置市属区属公安系统等66 家单位， 涉及的原始宗地几乎涵盖建国以来深圳地区所有土地类型。拆迁对象诉求繁杂而多变，土地历史追溯冗长而无据，无论涉及拆迁谈判的业主数量还是拆迁难度，该项目诸方面均堪为深圳城市更新之最。

       大势所趋，时不我待。2012 年9月23 日，在湖贝实业股份有限公司召开的第一次股东会议暨湖贝旧村城市更新意愿表决大会上，1000 多名股民签字表决改造意愿。超过97%的股民意见统一，在表决大会上举手同意并签字， 确定由华润置地作为开发主体，对湖贝旧村进行城市更新改造。

        2013 年，湖贝城市更新统筹片区成为罗湖实行“强区放权”后重点推进的城市更新项目，由罗湖区重建局与华润置地作为申报主体， 纳入《2013 年深圳市城市更新单元计划第一批计划》中。该项目地处罗湖“金三角”金融商业圈的东门街道核心位置，更新范围包括罗湖老区委及周边片区，南至深南东路，北至中兴路， 东至文锦中路，西至东门中路。

       2016 年，经罗湖区城市更新工作领导小组第62 次会议审议，湖贝城市更新统筹片区规划 （草案） 出台。根据该规划草案，湖贝城市更新统筹片区用地面积约40 万平方米，拆除用地面积24.9 万平米，开发建设用地面积17 万平米，计容积率总建筑面积为205.8 万平米。其中住宅57.5 万平米， 商业、办公及酒店105.7 万平米，商务公寓20.56 万平米，产业研发用房14 万平米，公共配套设施近8万平米。

       早于 2012 年，华润置地进驻湖贝，走过意愿征集、拆迁动员、还迁物业设计交流及签约准备四个阶段， 2016 年 1 月 16 日，该项目东片区搬迁安置补偿协议启动签订。尽管进程总体顺利，但也遭遇到不难想象的一些阻力。为强化集体用地开发和交易监管力度，最大限度兼顾村集体和村民利益， 2017 年 11 月 13 日， 根据《深圳市城市更新办法》 等法规政策相关要求，罗湖区城市更新局发出通告：村股份公司自行选择合作方，不予立项！这表明，基于政府交易平台公开产生的华润置地，成为湖贝城市更新的法定合作主体。

湖贝城市更新何以花落华润置地？1938 年成立于香港的华润集团， 是拥有七家香港上市公司的万亿央企， 排行《财富》 世界 500 强第 86位。作为旗下地产业务旗舰，华润置地是中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，先后开发形成万象高端系列等八大住宅产品线，2017 年销售物业签约额超人民币 1500 亿元，实现签约面积近1000 万平方米。

       恢弘擘画，未来可期

       2017 年6 月，离都心名苑开始围墙，这意味着由华润置地主导、斥资300亿元的湖贝城市更新项目启动施工。

       沿着湖贝路，不少楼体围着“华润置地”的围栏，写着“热烈祝贺本栋成功实现签约交楼”“华润共见罗湖新崛起”“华润置地与城市一起改变”等字样。拆迁也许为期漫长，但华润置地绘就的一幅蓝图足以让每个人为之感奋和期待。

       湖贝位于深南大道最东段，南距香港边界800 米，是深圳东进战略的桥头堡，是香港与内地之间陆路相连的必经之地，是粤港澳大湾区的重要节点。看好该项目战略价值和区位优势，华润站在深圳未来的高度，决心将湖贝建设成为比肩伦敦国王十字区、纽约哈德逊广场的城市复兴样板。总体量三倍于万象城的湖贝，将成为未来十年全球千万人口以上城市主城区屈指可数的巨型都市综合体。尊重人文历史，结合本土特色，华润将升级和传承湖贝既有印记，融合古建开放街区、垂直绿化及多元商业形式于一体，一方面保留原有城市特色和地域文化，打造具有鲜明岭南特色的文旅胜地；另一方面融入创新时尚符号和娱乐元素，延伸和升华东门传统商业街，倾力呈现多元复合式“华润湖贝中心”。

       规划 2022 年完成项目整体建设的湖贝项目，将被建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，其规划特点有四：腾挪整合后的公园占地4 万平方米，面向深南大道打开 200 米， 公园内保留广府文化的旧村格局和怀目张公祠，再现纯正岭南传统建筑韵味村落，导入鲜活生活体验；公园周边布局 4000 座国际会议中心，1500 座歌剧院、1200 座音乐厅、王子武美术馆、视觉影视中心、冰点运动中心等文化设施集群，为将来人们从物质消费转向精神文化消费预留建筑空间；6 条地铁线汇聚湖贝，打造深圳东部轨道交通枢纽， 其中 4 条已通车，1 条跨境地铁已规划，1 条机场快线争取中，地铁站群、立体车道、公交集群、空中连廊，为支撑200 万平方米体量的高密度建筑群打造强大的交通基盘；湖贝在宝安机场跑道尽端300 公里以外，位于深港禁飞区。由于未来可期的湖贝塔建成高达 500 米，可视半径约50 公里，堪为粤港澳大湾区的定海神针，也成为世人最为瞩目的罗湖城市新地标。

       华润置地方面负责人同时透露， 作为全球三大金融中心之一的香港至今孤悬于中国高铁网络之外，2017 年8 月，林郑月娥访问铁总，希望加大对香港高铁的支持，香港第二高铁指日可待。而罗湖区提前谋划，在湖贝片区预留通道及场站空间，连接香港、深圳、上海三大经济中心及杭州、宁波、福州、厦门，形成东南沿海高铁一日工作圈，将使之成为中国实施“一带一路”倡议最强劲的始发带。

       且行且珍重，沧桑起风情。7 年艰辛的拆迁谈判，来之不易的深圳核心城区绝版地块，湖贝人坚信，罗湖联手华润，定能倾情实现城市规划、基础设施、建筑技术、产业升级的完美结合，将湖贝建设成为深圳市乃至全世界的超级工程。